यसरी गरिन्छ धितो मुल्यांकन
बैंकबाट ऋण लिँदा अनिवार्य धितो राख्नुपर्छ । आफुले दिएको ऋण सुरक्षणका लागि बैंकहरुले ग्राहकसँग पोपर्टी धितो राख्ने गरेका हुन् । ग्राहकले धितोका रुपमा घर वा जग्गा बन्धक राख्न सक्छन् । कतिपय बैंकबाट शेयर तथा सुनचाँदी धितो राखेर पनि ऋण लिन सकिन्छ । घर निर्माणको सन्दर्भमा जग्गाको फेयर मार्केट भ्यालू र घरको स्टिमेटेड लागत धितोका रुपमा रहन्छ । यदि तपाइँ बैंकमा घरकर्जा लिन जाँदै हुनुहुन्छ भने धितो राख्ने सम्पत्तीको अनुमानित मूल्यांकन थाहा पाउनु जरुरी छ । त्यही मूल्यका आधार बैंकले कति रकम ऋण दिने भनेर तय गर्छन् । घरजग्गा ऋण लिँदा सम्पत्तिको मूल्याङ्कन महत्वपूर्ण विषय हो ।
धितो मुल्यांकनका लागि बैंकहरुले इञ्जिनियर नियुक्त गरेका हुन्छन् । तीनै इञ्जिनियरले फिल्ड भिजिट गरेर घरजग्गा नापजाँच गर्छन्, बजार मूल्य बुझ्छन् र धितो मुल्यांकन गर्छन् । मुल्याङ्कन कसरी गरिन्छ ? सबै बैंकहरुको आ–आफ्नो नीति हुन्छ । उनीहरुका आ–आफ्नै अनलिस्टेड प्यानल अफ भ्यालुअर हुन्छन् । भ्यालुअरले सरकारी मुल्यांकन र बजार मूल्यबाट फेयर मार्केट भ्यालु निकाल्छन् । र, त्यही फेयर मार्केट भ्यालुको ५० देखि ७० प्रतिशत रकम ऋण प्रवाह गर्छन् ।
यदि तपाइँको पोपर्टीको सरकारी मूल्याङ्कन ३० लाख र चलनचल्तीको भाउ एक करोड रुपैयाँ छ भने सरकारी मुल्याङ्कनको ३० प्रतिशतले ९ लाख रुपैयाँ र चलनचल्तीको भाउमा ७० प्रतिशतले ७० लाख रुपैयाँ हुन आउँछ । अब तपाइँको फेयर मार्केट भ्यालु ९+ ७० = ७९ लाख रुपैयाँ हुन आउँछ । त्यही रकमको ५० देखि ७० प्रतिशतसम्म घरकर्जा पाइन्छ । इञ्जिनियरले स्वतन्त्र रुपमा घरजग्गाको मुल्यांकन गर्छन् । यसमा बैंकले कुनै हस्तक्षेप गर्न पाउँदैनन् । इञ्जिनियरहरुले बैंकका कर्मचारीलाई साथमै लगेर साइटमै पुगेर घरजग्गा हेर्छन । उनीहरुले चलनचल्तीको भाउ बुझ्छन् । सरकारी मूल्यांकन सम्बन्धीत क्षेत्र हेर्ने मालपोत कार्यालयले निकालेको हुन्छ र सरकारी मुल्याङ्कन र बजार भाउबाट फेयर मार्केट भ्यालु निकाल्छन् ।
घरजग्गाको मुल्याङकन गर्दा चलनचल्तीको भाउलाई बढी हेरिन्छ । चलनचल्तीको बजार मूल्यको तुलनामा घरजग्गाको सरकारी मुल्यांकन कम हुन्छ । सरकारी मुल्याङ्कन सम्बन्धीत क्षेत्र हेर्ने मालपोत कार्यालयले तय गरेका हुन्छन् । बजार मूल्य किनबेचको आधारमा तय भएको हुन्छ । सामन्यतयाः बैंकहरुले सरकारी मुल्याङ्कनको ३० प्रतिशत र बजार मूल्यको ७० प्रतिशतबाट फेयर मार्केट भ्यालु निकाल्छन् । यसमा पनि बैंकको नीति फरक परक हुन सक्छ । उदाहरणका लागि, कतिपय बैंकहरुले सरकारी मुल्यांकनको २० प्रतिशत र बजार मूल्यको ८० प्रतिशतबाट पनि औषत मुल्यांकन निकाल्न सक्छन् ।
कतिले १०–९० प्रतिशतलाई आधार बनाएर पनि पोपर्टी भ्यालुएसन गरिरहेका छन् । यदि तपाइँको पोपर्टीको सरकारी मूल्याङ्कन ३० लाख र चलनचल्तीको भाउ एक करोड रुपैयाँ छ भने सरकारी मुल्याङ्कनको ३० प्रतिशतले ९ लाख रुपैयाँ र चलनचल्तीको भाउमा ७० प्रतिशतले ७० लाख रुपैयाँ हुन आउँछ । अब तपाइँको फेयर मार्केट भ्यालु ९+ ७० = ७९ लाख रुपैयाँ हुन आउँछ । त्यही रकमको ५० देखि ७० प्रतिशतसम्म घरकर्जा पाइन्छ । घर निर्माणको सवालमा अलिक फरक नीति छ ।
बैंकमा घर निर्माण गर्न ऋण खोज्दै जानुभयो भने घर बनाउन लागेको जग्गाको फेयर मार्केट भ्यालु (जुन माथिअनुसार मुल्यांकन गर्छन) र बनाउन लागेको घरको इस्टिमेटेड लागत (घरको डिजाइन अनुसार घर निर्माण गर्न लाग्ने लागत इञ्जिनियरले निकालेका हुन्छन्) लाई जोडेर धितोका रुपमा राखी ऋण पाउनुहुन्छ । घरको डिजाइन नक्सा सम्बन्धीत नगरपालिकाको वडा कार्यालयबाट प्रमाणित भएको हुनुपर्छ ।
अर्थात् नक्सा पार गरेर घर निर्माणका लागि स्वीकृति लिएको हुनुपर्छ । उदाहरणका लागि तपाइँले घर बनाउन लागेको जग्गाको इस्टिमेटेड भ्यालु ७९ लाख रुपैयाँ आयो र घर बनाउन १ करोड लाग्ने भयो । अब तपाइँको धितोका रुपमा १ करोड ७९ लाख रुपैयाँ राख्न सक्नुहुन्छ । तपाइँले यही एक करोड ७९ लाख रुपैयाँको ५० देखि ७० प्रतिशतसम्म कर्जा पाउनुहुन्छ ।